マンション再生プロセス毎の役割
マンションを再生するにあたっては、おおむね次のような段階があります。各段階において、様々な検討が必要となり、また、管理組合として合意し取り決めていくことが求められます。
マンション再生支援チームでは、権利者の皆様（管理組合）の立場に立って、総合的に支援を行います。
(1)建物の現状
簡易自己診断をしてみませんか？
- 旧耐震基準による建物の不安
- 老朽化に伴う給排水管の劣化や外壁の剥がれ・落下等による維持管理費等の増大
- エレベーターがない、廊下・階段が狭い等の利用上の不満
- 防犯対策（セキュリティー施設がない）
(2)準備段階
今住んでいるマンションにはどんな問題点があるのか？ みんなはどんな不満を持っているのか？ これらを解決するにはどんな方法があるのか？ 等を探ります。
有志による勉強会などの議論から始まって、アンケート調査などを踏まえ、再生に向けての基礎的検討を行う段階で、更なる検討を行うかどうかを管理組合として決定します。
必要に応じて管理組合内にマンション再生を検討する組織（専門委員会）を設置します。
- 勉強会、アンケート調査、耐震診断等の基礎的検討及び合意形成の支援など
(3)検討段階
マンションの老朽度等（耐震などの安全性、バリアフリーなどの居住性等）について、専門家の診断も含め現状把握を行います。
それを踏まえ、大規模改修を行うのか、または建替え事業を行うのか比較検討を行い、管理組合としての方向性を決定します。
必要に応じて耐震診断結果を踏まえた耐震補強案の提案などを含んだ検討を行います。 この段階では選定した専門家を交えた検討が重要となります。
- 「修繕・改修」との比較検討
- 必要に応じて耐震診断結果を踏まえた耐震補強案の提案など
(4)大規模改修による再生の場合
1. 詳細なる建物調査・建物診断の実施
- 個々のマンションによって劣化状況等が違うため、総合的に調査・診断を行い、その結果に基づいて、大規模改修の内容・時期などを管理組合と協議して決めていきます。
- 改修内容に併せて、その資金計画の立案などについても管理組合と協議してご提案いたします。
建物詳細調査
- 現地調査
- 原則として、ゴンドラや足場は使用しないで目視調査が中心で、場合によっては触診・打診等により、床面・害壁面の調査を行います。
- 機器を用いた調査
- 必要に応じて、
・外壁塗膜の付着力試験
・外壁タイルの付着力試験
・コンクリートの中性化深度測定試験 など - 給排水管などの設備調査
- 必要に応じて、
・給水管・配水管内視鏡調査
・ポンプ類の目視検査 など
調査報告書の作成・及び説明会
2. 修繕設計の実施
- 仕様書の検討と作成業務
- 部位別・修繕仕上げ表の作成
- 図面の作成及び積算
3. 工事監理の実施
- 工事の請負会社選定
- 着工準備
- 工事監理
- 竣工引渡し
(5)建替えの方向を決定した場合
1. 計画段階
- 管理組合内に建替のための専門組織の設置（建替え推進委員会）
- 建替え計画内容を検討
- 権利者の合意形成（非賛成者への対応、充分な意見調整など）
- 管理組合としての建替え決議
- 再建建物の設計（案）
- 建物取壊し及び再建建物の工事費用（概算）
- 費用分担
- 区分所有権の帰属など
建替え決議決定事項
2. 実施段階
《マンション建替え円滑化法を前提とした建替え》
- マンション建替組合の設立
事業計画と定款を作成して都道府県知事等の許可を受けてマンション建替組合を設立します。 - 権利の変換
権利変換計画を作成して都道府県知事等の許可を受けて権利を移行します。 - マンションの建替工事等
居住者は仮住居に移転します。請負業者と契約を締結して既存建物を取り壊して、再建マンションを建設します。 - 再入居・新管理組合の設立等
再建マンション管理規約の検討。新しい管理組合を設立するなどの手続きも必要となります。再建マンションに居住者が再入居し建替組合は解散します。
- 建替事業全般の事業推進
- 事業計画案の作成
- 権利変換計画の作成
- 建築設計
- 工事監理
- 新管理組合の設立支援
- 再建マンション管理規約作成
